ローコスト住宅を自身の居住用として購入するだけでなく「不動産投資」として活用することができます。
これは、全国どこでもできることではありません。佐賀市のように土地代が安く、ローコスト住宅を低価格で購入でき、入居者と長期にわたって安定した賃貸借契約を結ぶことができれば…。新築戸建て住宅は安全安心な投資として成立します。
ローコスト住宅を不動産投資用として購入するのは一般的ですか？
当社は２年前からこれを始めました。アーネストワン㈱でローコスト住宅を2棟建築し、1棟は不動産投資用に賃貸しています。
不動産投資の中で「住居用」となる新築戸建て住宅は、入居者が長期にわたって住む傾向があります。特に、入居者に子どもがいて、小学校、中学校に通っている場合は、10年以上の長期にわたって賃貸を継続するというケースが多いです。
当社では、ローコスト住宅を購入して賃貸するモデルを実践しています。
- 「住宅手当」などが支給される公務員や社員が入居した場合
- 法人契約で「社宅」などで長期の賃貸借契約が見込める場合
- 入居者が退去して「空き家」になったら、中古物件として売却を狙うこと
当社の場合は、自社で土地を保有していたケースと市価よりも安く土地を購入できたケースで、新築の賃貸戸建てをローコスト住宅で建築しました。
ローコスト住宅を購入して賃貸する不動産投資を考えてみる!!
トップ写真は、ローコスト住宅の新築建売住宅です。写真撮影当時では「1,799万円で販売」していましたが、その後、さらに100万円値下げしました。
新築戸建て住宅が1,699万円というのはかなり安いですね。
この新築戸建ては、佐賀市の人気エリアで中学校まで歩いて3分の近さでした。ただし、敷地の形が悪く、縦列駐車で2台分という点が難があり、売れ残ってしまい、最終的にこの金額まで値下げされたのです。
価格： 1,699万円
間取り：４ＳＬＤＫ
築年月：2019年10月
建物面積：105.30m²
土地面積：142.65m²
設備：浴室暖房、浴室乾燥機、追焚機能、シャワー付洗面化粧台、温水洗浄便座、トイレ２ヶ所、カウンターキッチン、システムキッチン、浄水器、３口以上コンロ
設備・サービス 全居室収納、クローゼット、床下収納、モニター付インターホン、カードキー、ダブルロックドア、複層ガラス、省エネ給湯器、出窓、室内物干し、上水道、下水道、都市ガス、電気、側溝、庭、人感センサー付照明、フットライト、火災警報器（報知機）
この価格ですが、当初の売り出し価格から「300万円」値下げでした。2019年10月に完成で数ヵ月後に300万円値下げするという販売戦略は、この住宅の売主のローコスト住宅会社の方針です。
中学校から歩いて３分、小学校まで５分の人気のエリア!!
ちなみに、この建売住宅は、地域の人気の公立中学校まで歩いて３分、小学校まで５分の距離にあります。ファミリー層のお客様をターゲットにしたら『月額賃料10万円』は取れます。
年間賃料は120万円、物件価格1,699万円では表面利回りは7.06%
1,699万円は建売金額ですので、登記費用、仲介手数料、各種税金、金融機関の利息、設備諸経費として、150万程度を加えたら…
実質利回りは6.48％
くらいになります。
ローコスト住宅の不動産投資の特徴は「修繕費用」が少ない!!
「新築建売住宅」を購入してそれを賃貸に出したとしても、10年程度は「修繕費」は発生しません。
入居者にしてみれば、自分たちが新築状態で入居したので『住宅を壊したら自分たちの責任になる…』という気持ちがあるため、多少の不具合が生じてもクレームを言わないのです。
入居者を以下のような客に限定にしたら、優良な不動産投資となります。
- 長期入居を希望している
- 世帯主の転勤がない
- 会社などから「住居手当が支給」されている
計算上では、実質利回り6.48％では15年程度で当初の投資金を回収することになります。
ローコスト住宅での不動産投資は「即入居」が可能!!
「ローコスト住宅の不動産投資」は完成物件を購入するので、入居者との契約締結を前提にすれば、「購入＝即、入居」が可能です。
購入した当月から家賃収入を得ることがでできます。
まとめ：ローコスト住宅の不動産投資は「住宅ローン」は不可！
今回の記事では「1,699万円」という300万円もの値下げのタイミングを狙った不動産投資の話を取り上げました。
都会の建売住宅の相場からすれば、佐賀市のローコスト住宅はかなりの安さですので、驚かれる方も多いと思います。
新型コロナウイルス感染拡大による「リモートワークの普及」により、佐賀市のような地方都市でも、在宅勤務の事例が見受けられます。今後もこのような傾向は続くでしょう。
不動産投資目的のローコスト住宅購入は、住宅ローンは使えません。事業ローンや自己資金を活用します。また、長期契約してくれる優良な入居者を探す仕組みを整えておかなければなりません。現在のローコスト住宅は、品質が高く、30年以上は住み続けることができます。したがって、空き家のリスクさえ防げれば、安定した不動産投資となると思います。
